La France franchit une étape majeure dans sa transition énergétique avec l’interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, vise à éliminer progressivement les « passoires thermiques » du parc locatif français. Les propriétaires concernés font face à un dilemme : rénover ou vendre leurs biens avant l’échéance.
L’interdiction des logements classés G : contexte et enjeux
Qu’est-ce qu’un logement classé G ?
Un logement classé G correspond à la catégorie la plus énergivore selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces « passoires thermiques » se caractérisent par une consommation énergétique excessive, supérieure à 450 kWh/m² par an. En France, environ 7,2 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques (classés F ou G), soit près de 17% du parc immobilier national.
Le secteur du bâtiment représente actuellement 25% des émissions nationales de gaz à effet de serre. L’élimination progressive des logements les moins performants constitue donc un levier majeur pour atteindre les objectifs climatiques fixés par l’Accord de Paris.
Calendrier de mise en œuvre
La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores :
- 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
- 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E
Cette mise en œuvre progressive vise à donner aux propriétaires le temps nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation énergétique, tout en maintenant une pression suffisante pour accélérer la transition.
Impact sur les propriétaires bailleurs
Le dilemme de la rénovation
Face à l’échéance de 2025, les propriétaires de logements classés G se trouvent confrontés à un choix difficile. Selon une enquête récente, seulement 26% des propriétaires envisagent de rénover leurs biens pour les mettre en conformité avec la nouvelle réglementation. Cette réticence s’explique principalement par le coût des travaux de rénovation énergétique, qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Plus inquiétant encore, 36% des propriétaires n’ont aucune intention d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, malgré l’interdiction imminente. Cette inertie risque d’accentuer les tensions sur le marché locatif dans les mois à venir.
La tentation de la vente
Face aux coûts de rénovation et à la complexité des travaux, 40% des propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de les mettre aux normes. Cette tendance est particulièrement marquée chez les petits propriétaires possédant un ou deux logements locatifs, pour qui l’investissement représente une charge financière disproportionnée par rapport aux revenus générés par la location.
Cette vague de ventes anticipées risque de provoquer une baisse des prix de l’immobilier pour les biens concernés, créant à la fois des opportunités pour les acheteurs capables de financer les rénovations et des pertes pour les vendeurs contraints de céder leurs biens à prix réduit.
Conséquences sur le marché locatif
Réduction de l’offre et tensions accrues
L’interdiction de louer les logements classés G va mécaniquement réduire l’offre de logements disponibles à la location, dans un contexte où le marché locatif est déjà tendu dans de nombreuses agglomérations françaises. Cette contraction de l’offre risque d’entraîner une hausse des loyers pour les biens conformes et d’exacerber les difficultés d’accès au logement pour les ménages modestes.
Dans certaines zones rurales ou péri-urbaines, où le parc immobilier est plus ancien et moins bien isolé, la diminution de l’offre locative pourrait même créer des « déserts locatifs », forçant les habitants à s’éloigner encore davantage des centres d’activité.
Le paradoxe des locataires
Face à la pénurie de logements, 55% des locataires se déclarent prêts à accepter un logement classé G, malgré sa faible performance énergétique. Ce paradoxe illustre la tension entre les objectifs environnementaux et la réalité sociale du marché immobilier français.
Les locataires se retrouvent ainsi dans une situation délicate : choisir entre un logement énergivore mais disponible, impliquant des factures énergétiques élevées, ou attendre qu’un logement plus performant se libère, au risque de prolonger une situation précaire (hébergement temporaire, colocation forcée, etc.).
Solutions et perspectives
Les aides à la rénovation énergétique
Pour accompagner les propriétaires dans la mise aux normes de leurs logements, plusieurs dispositifs d’aide financière existent :
- MaPrimeRénov’ : aide principale pour financer les travaux de rénovation énergétique
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro spécifique aux travaux d’amélioration énergétique
- Aides des collectivités locales : certaines régions ou communes proposent des subventions complémentaires
- TVA à taux réduit : 5,5% pour les travaux d’amélioration énergétique
Malgré ces dispositifs, le reste à charge demeure souvent trop élevé pour de nombreux propriétaires, en particulier pour les copropriétés où la prise de décision collective complique la réalisation des travaux.
Les propositions d’assouplissement
Face aux difficultés rencontrées par certains propriétaires, des propositions d’assouplissement de la réglementation ont émergé. Notamment, une proposition visant à accorder un délai supplémentaire aux copropriétés ayant voté des travaux mais ne pouvant les réaliser avant l’échéance de 2025 a été rejetée récemment.
Ce rejet souligne la détermination des pouvoirs publics à maintenir le calendrier initial, malgré les obstacles pratiques et financiers. Cette fermeté pourrait néanmoins être remise en question si les tensions sur le marché locatif s’intensifient à l’approche de l’échéance.
À retenir :
- Les logements classés G seront interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
- Seulement 26% des propriétaires envisagent de rénover leurs biens concernés
- 40% préfèrent vendre plutôt que d’engager des travaux de rénovation
- Cette interdiction risque d’accentuer la pénurie de logements locatifs
- Des aides financières existent mais restent insuffisantes pour beaucoup de propriétaires
- L’échéance suivante concerne les logements classés F, qui seront interdits dès 2028
