La réglementation énergétique s’est durcie pour les propriétaires de logements énergivores en France. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location légalement. Face à cette situation, les propriétaires doivent entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien immobilier.
Comprendre le DPE G et ses implications
Qu’est-ce qu’un logement classé G ?
Un logement classé G au DPE est considéré comme une « passoire thermique ». Cette classification s’applique aux biens dont la consommation énergétique est supérieure ou égale à 421 kWh/m²/an et dont les émissions de gaz à effet de serre dépassent 101 kg CO2/m²/an. Ces logements très énergivores représentent un coût financier important pour leurs occupants et un impact environnemental considérable.
Depuis la réforme du DPE en 2021, le diagnostic prend en compte à la fois la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, aboutissant à une étiquette unique. Cette réforme a entraîné un durcissement des critères, avec pour conséquence un plus grand nombre de logements classés G.
Conséquences légales pour les propriétaires
La loi Climat et Résilience a introduit un calendrier d’interdiction progressive de location pour les passoires thermiques :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
- À partir de 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
- À partir de 2034 : interdiction étendue aux logements classés E
Ces restrictions rendent nécessaire la réalisation de travaux pour les propriétaires souhaitant continuer à mettre leur bien en location. De plus, un logement classé G voit sa valeur immobilière diminuer significativement sur le marché.
Quels travaux entreprendre pour sortir du DPE G ?
L’isolation thermique : priorité absolue
L’isolation représente le levier principal pour améliorer la performance énergétique d’un logement classé G. Plusieurs interventions sont essentielles :
Isolation des murs : Deux options principales existent :
- L’isolation par l’intérieur (ITI) : moins coûteuse mais réduit la surface habitable
- L’isolation par l’extérieur (ITE) : plus efficace pour traiter les ponts thermiques et préserver l’espace intérieur, mais plus onéreuse
Isolation des combles et de la toiture : Ces zones peuvent représenter jusqu’à 30% des déperditions thermiques d’un logement. L’intervention peut se faire par soufflage d’isolant, pose de panneaux rigides ou isolation par l’extérieur de la toiture.
Isolation des planchers bas : Cette isolation permet de réduire les déperditions vers les caves, sous-sols ou vides sanitaires, améliorant significativement le confort thermique.
Remplacement des menuiseries
Les fenêtres et portes anciennes sont souvent responsables d’importantes fuites d’air. Leur remplacement par des menuiseries performantes à double ou triple vitrage permet de :
- Réduire les déperditions thermiques
- Améliorer l’étanchéité à l’air du logement
- Renforcer l’isolation phonique
- Augmenter la sécurité du logement
Pour un résultat optimal, il est recommandé de choisir des menuiseries avec un coefficient de transmission thermique (Uw) inférieur à 1,3 W/m².K.
Modernisation du système de chauffage
Les logements classés G sont souvent équipés de systèmes de chauffage obsolètes et énergivores. Plusieurs alternatives performantes sont à considérer :
- Pompe à chaleur (PAC) : Air-eau ou géothermique, elle offre un excellent rendement en consommant peu d’électricité pour produire de la chaleur
- Chaudière à haute performance énergétique : Modèles à condensation ou basse température, nettement plus efficaces que les anciennes chaudières
- Systèmes à biomasse : Poêles ou chaudières à bois/granulés, utilisant une énergie renouvelable et économique
Le remplacement du système de chauffage doit s’accompagner d’une réflexion sur la distribution de chaleur (radiateurs performants, plancher chauffant) et sur la régulation (thermostat programmable, robinets thermostatiques).
Installation d’une ventilation efficace
L’amélioration de l’étanchéité d’un logement rend indispensable la mise en place d’un système de ventilation performant. Une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) permet de :
- Renouveler l’air intérieur et évacuer l’humidité
- Prévenir les problèmes de moisissures et de condensation
- Préserver la qualité de l’air intérieur
Pour les rénovations énergétiques ambitieuses, une VMC double flux avec récupération de chaleur peut être envisagée, permettant de récupérer jusqu’à 90% de la chaleur de l’air extrait.
Financer sa rénovation énergétique
Les aides nationales disponibles
Plusieurs dispositifs d’aide peuvent être mobilisés pour financer les travaux :
- MaPrimeRénov’ : Aide principale pour la rénovation énergétique, avec des montants variables selon les revenus du ménage et les gains énergétiques visés
- MaPrimeRénov’ Sérénité : Pour les rénovations globales ambitieuses, avec un accompagnement renforcé
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux d’amélioration énergétique
- TVA à taux réduit (5,5%) : Applicable sur les travaux d’amélioration énergétique
Les aides locales complémentaires
En complément des aides nationales, de nombreuses collectivités proposent des dispositifs locaux :
- Subventions des conseils régionaux et départementaux
- Aides des métropoles et communautés de communes
- Programmes spécifiques dans certaines zones (Action Cœur de Ville, OPAH, etc.)
Pour identifier toutes les aides disponibles, il est recommandé de consulter un conseiller France Rénov’ qui pourra réaliser un plan de financement personnalisé.
Méthodologie pour une rénovation réussie
L’importance de l’audit énergétique
Avant d’entreprendre des travaux, un audit énergétique approfondi est essentiel. Ce diagnostic permet de :
- Identifier précisément les sources de déperdition énergétique
- Hiérarchiser les interventions selon leur impact
- Estimer le coût des travaux et les économies d’énergie attendues
- Élaborer plusieurs scénarios de rénovation
Depuis 2022, cet audit est obligatoire pour la mise en vente des logements classés F ou G. Il constitue un outil d’aide à la décision indispensable pour planifier efficacement sa rénovation.
Privilégier une approche globale
Plutôt que d’envisager des travaux isolés, une rénovation globale offre plusieurs avantages :
- Meilleure cohérence technique entre les différentes interventions
- Gains énergétiques optimisés
- Accès à des aides financières plus importantes
- Économies d’échelle sur les coûts de main d’œuvre
Cette approche permet généralement de gagner plusieurs classes énergétiques d’un coup, assurant une conformité durable avec la réglementation.
À retenir :
- Un logement DPE G consomme plus de 421 kWh/m²/an et ne peut plus être loué depuis janvier 2025
- Les travaux prioritaires concernent l’isolation, les menuiseries, le chauffage et la ventilation
- De nombreuses aides financières existent pour réduire le coût des travaux (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, aides locales)
- Un audit énergétique préalable est indispensable pour optimiser son programme de travaux
- Une approche globale de rénovation est plus efficace que des travaux parcellaires
